Как провести межевание земельного участка (установить его границы)?
Если границы вашего участка не установлены в соответствии с законодательством, то с 1 марта 2025 вы не сможете распоряжаться им по своему усмотрению, за исключением осуществления государственной регистрации сервитута в отношении такого земельного участка.
Как отмечает заместитель руководителя Управления Росреестра по Республике Тыва Елена Белявская, с 1 марта 2025 года вступает в силу Федеральный закон № 487-ФЗ, согласно которому межевание участка станет обязательным условием для государственной регистрации прав, ограничений прав, обременений земельного участка. Также нельзя будет поставить на государственный кадастровый учет и (или) оформить права на объекты капительного строительства (здание, сооружение, объект незавершенного строительства) на земельном участке без границ, за исключением случаев, если сооружение является линейным объектом или объект незавершенного строительства является линейным объектом, строительство которого не завершено.
Кроме того, при внесении в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о ранее учтенных объектах недвижимости с 1 марта 1025 года вместе с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости необходимо предоставлять межевой план в отношении земельного участка, а в отношении здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, машино-места технический план, за исключением заявления уполномоченного органа, представленного в результате выполнения мероприятий по обеспечению внесения в ЕГРН сведений о выявленных правообладателях или внесение таких сведений в рамках комплексных кадастровых работ.
На 31.12.2024 года количество земельных участков с установленными границами в Республике Тыва составляло 93%.
Проверить установлены ли у участка границы можно заказав выписку из Росреестра либо на портале национальной системы пространственных данных (НСПД) по адресу: https://nspd.gov.ru/. В случае отсутствия границ у земельного участка, необходимо провести межевание, которое включает в себя несколько этапов. Первый – это заключение договора с кадастровым инженером. С 2023 года появилась возможность поиска услуги по выполнению кадастровых работ и исполнителя с помощью сервиса «Электронная платформа кадастровых работ» (ЭПКР) на сайте https://epkr.rosreestr.ru/.
После заключения договора происходит сбор необходимых документов, в том числе правоустанавливающих, а также акта согласования границ участка с соседями смежных участков. Кадастровый инженер проводит геодезическую съемку с определением координат межевых знаков, определение границ и точной площади участка.
Результатом выполнения кадастровых работ является межевой план в электронной форме. Завершающий этап – подача межевого плана в Росреестр для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. Заявление может подать правообладатель земельного участка через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра либо сам кадастровый инженер, если это предусмотрено договором.
Когда строительство объекта недвижимости считается завершенным?
С 1 марта 2025 года вступает в силу Федеральный закон №487-ФЗ, который устанавливает принцип «построил - оформи».
Это означает, что после завершения строительства объекта, будь то здание, сооружение, индивидуальный жилой дом, садовый дом или машино-место, прежде чем начать его эксплуатацию, необходимо поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать право на него.
Руководитель Управления Росреестра по Республике Тыва Тулуш С.В. ответила на этот вопрос:
«Строительство или реконструкция здания, или сооружения считаются завершенными со дня:
- получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания или сооружения;
- получения уведомления о соответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям градостроительного законодательства;
- осуществления кадастрового учета, если для строительства или реконструкции не требуется получение разрешения на строительство и подготовка проектной документации. Эта норма может применяться, например, для жилого или садового дома.».
Результатом государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права является выписка из Единого государственного реестра недвижимости, которая как раз и подтверждает, что застройщик либо в установленных случаях уполномоченный орган за застройщика - выполнил установленные требования.
Сделки с земельными участками без координат не будут регистрировать
С 1 марта 2025 года установление координат земельного участка станет обязательным условием для государственной регистрации сделки по его отчуждению. В марте нынешнего года вступают в силу положения Федерального закона № 487-ФЗ, в соответствии с которыми регистрацию перехода права на участок, выступающий предметом договора, приостановят, если в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) будут отсутствовать сведения о границах этого участка. То есть, если в ЕГРН отсутствуют границы земельного участка, такой земельный участок, а также расположенные на нем капитальные объекты нельзя будет продать, подарить, обменять или сдать в аренду.
Руководитель Управления Росреестра по Республике Тыва Светлана Тулуш: «Не секрет, что отсутствие установленных границ земельных участков зачастую приводит к ситуациям, когда соседи могут захватить часть чужого земельного участка умышленно либо по незнанию. Нередки случаи, когда люди покупают пустой земельный участок без установленных границ, строятся на нем, а впоследствии выясняется, что постройка была произведена совершенно на другом земельном участке. Таким образом, наличие координат земельного участка минимизирует риск возникновения споров, в том числе судебных, между владельцами смежных земельных участков, покупатель земельного участка будет застрахован от возможных ошибок и споров в последующем».
Управление сообщает, что за установлением границ земельных участков, не имеющих координат, можно обратиться к любому кадастровому инженеру.
Обследование пунктов ГГС
В рамках исполнения перечня поручений Президента Российской Федерации по вопросам реализации государственной программы Российской Федерации «Национальная система пространственных данных» от 11.08.2022 № Пр-1424 с 2022 года Управлением Росреестра по Республике Тыва проводится обследование государственных геодезических пунктов, или ГГС. Данная работа ведется и включает в себя поиск пункта на местности, осмотр и выявление состояния наружного знака и верхней марки центра пункта, внешнего оформления, сохранности ориентирных пунктов, документальное оформление результатов обследования пункта.
Государственным земельным и геодезическим инспекторам Управления Росреестра по Республике Тыва в 2025 году предстоит обследовать 90 государственных геодезических пунктов, расположенных на территории республики.
В связи с тем, что пункты государственной нивелирной сети не имеют точных координат, кроме обследования государственных геодезических пунктов запланированы работы по определению координат пунктов государственной нивелирной сети, необходимые для установления и внесения в Единый государственный реестр недвижимости охранных зон таких пунктов. Работы начнутся со второго квартала 2025 года.
«Работа по обследованию пунктов геодезических сетей и установлению их охранных зон направлена прежде всего на наполнение Единого государственного реестра недвижимости полными и точными сведениями, в том числе о координатах ГГС» – отмечает заместитель руководителя Управления Людмила Седен.
Процент застройки земельного участка
Собственность на земельный участок совсем не означает возможность поступать у себя во владениях по принципу «что хочу — то и ворочу». Есть требования законодательства, которые собственник земельного участка должен соблюдать. Установлены ограничения, которые касаются застройки на земельном участке для индивидуального жилищного строительства, для личного подсобного хозяйства в населенном пункте, на садовом участке.
В соответствии с частью 13 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" одним из предметов проверки органом регистрации прав представленных заявителем документов является, в частности, соответствие предельным параметрам соответствующих объектов недвижимости, установленным федеральным законом и правилами землепользования и застройки.
Таким предельным параметром строительства является процент застройки (коэффициент застройки).
Процент застройки – это отношение застроенной площади к общей площади участка.
Величина процента застройки устанавливается Правилами землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) — документом градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Как отмечает заместитель руководителя Управления Росреестра по Республике Тыва Елена Белявская: «Процент застройки зависит от местоположения земельного участка в соответствующей территориальной зоне, установленной ПЗЗ, площади земельного участка и вида его разрешенного использования, а также назначения объекта капитального строительства. Например, для земельного участка с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», расположенного в г. Кызыле, процент застройки составляет 20% (ПЗЗ установлен коэффициент застройки – 0,2). При определении процента застройки учитываются все объекты недвижимости, расположенные на земельном участке».
В случае, если площадь объекта недвижимости будет превышать предельный размер процента застройки, действия по осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав будут приостановлены органом регистрации.
Процент застройки земельного участка должен обязательно учитываться при создании объекта капитального строительства и рекомендуется перед каждым юридически значимым действием знакомиться с «актуальной» версией ПЗЗ.